香港郑氏家族套现49亿走人

号称香港四大地产家族之一的郑家，最近正在加快抛售资产。

郑家旗下的核心上市平台新世界发展，先以超过17亿元人民币出售宁波和杭州的部分商业物业，随后又传出洽售尖沙咀凯悦酒店的消息。

按照市场披露的交易规模，这轮资产处置涉及近49亿元。

图源：TBT

七年前，新世界发展曾在四天内投入近138亿元人民币，接连增持宁波项目并拿下杭州地块。

七年后，同一批城市资产开始被用来回笼资金，郑家的经营重心已经从扩大版图转向保住现金流。

郑家上一轮扩张最受关注的项目，大多带着鲜明的K11印记。

传统商场依靠位置和租金吸引消费者，K11在此基础上加入艺术展览、文化活动和高端消费，希望把商场变成城市生活方式的一部分。

图源：K11

这套模式提升了项目的辨识度，也带来了更重的资金负担。拿地、建设和培育商场都需要长期投入，开业后的客流还要经过数年积累，资金回收速度远慢于住宅销售。

但只要楼市还在上涨，靠较低的融资成本，优质的物业可以同时获得租金和升值收益，扩张越快，未来的资产规模越大。

不过，过去几年的市场变化打断了这套循环。

内地楼市进入调整期，香港商业地产估值承压，利率上升又推高了融资成本。原本可以耐心等待成熟的项目，逐渐变成占用现金的重资产。

图源：K11

新世界最新公布的中期报告显示，截至2025年12月底，公司总债务约1443亿港元，现金及银行存款约215亿港元，净负债率升至59.7%。

报告期内，公司经营活动产生的现金净额约23.2亿港元，支付的利息接近29.6亿港元。经营回款低于利息支出，资产变现自然成为补充现金的重要手段。

融资压力也没有随着债务置换消失。新世界在去年底完成一轮债务交换，部分新发行的美元永续证券票息达到9%，有抵押票据的票息达到7%。

债务期限得到延长，公司却要承担更高的资金价格。继续持有回报偏低的物业，可能连新增利息都覆盖不了。

宁波和杭州的交易由此出现，郑家需要回笼现金流。新世界出售两地一批写字楼、商铺和车位，交易总额超过17亿元人民币。

图源：宁波K11

过去首先考虑资产规模和长期升值，如今更看重回款速度。

尖沙咀凯悦酒店的洽售又往前走了一步。新世界与阿布扎比投资局各持有酒店一半权益，市场传出的整体估值约为30亿至32亿港元。

若交易完成，新世界可以较快收回十多亿港元，同时也会失去酒店未来的经营收益和升值空间。

这笔交易的价格也反映了卖方的处境。2015年，阿布扎比投资局买入相关权益时，尖沙咀凯悦酒店的整体估值约33.9亿港元。

图源：凯悦酒店

如今的洽购价格低于当年的水平，十多年持有并未换来明显升值。新世界愿意继续谈判，说明现金回笼已经排在等待资产涨价之前。

这些资金实际会进入新世界发展的账面，主要用于偿债和日常经营。对一家拥有大量物业的上市房企来说，账面资产雄厚不等于现金宽裕。楼宇估值不是现金流，银行利息却必须按期支付，这是新世界当前的压力所在。

出售写字楼和酒店能够迅速增加现金，却很难单独解决新世界的债务问题。

即使连续完成多笔交易，所得资金与超过1200亿港元的净债务相比仍然有限。公司还会失去一部分租金和经营收入，未来能够用于融资的优质资产也会减少。

上海K11公募REIT提供了另一种选择。

新世界计划把上海K11 Art Mall和K11 ATELIER新世界大厦装入公募REIT，预计发行规模约38.18亿元人民币。公司将保留至少20%的份额，并继续担任项目运营管理人，预计获得净款约32.4亿元人民币。

图源：第一财经

这项安排仍在推进中，相关资金尚未到账。但它展现的转型方向已经十分清晰。

成熟物业由资本市场持有，新世界可以提前回收大部分投入，同时保留部分收益权，并继续通过K11品牌、商业运营和物业管理获得收入。

直接出售酒店后，原有资产和未来收益都会离开公司。REIT保留了新世界与项目之间的联系，也让同一套模式有机会复制到其他成熟物业。

杭州K11等项目未来落成后，如果能够沿着这条路径退出，新世界的资金循环速度会明显加快。

图源：潮新闻

这种变化会把新世界从重资产开发商推向资产管理平台。

过去的增长依靠拿地和持有物业，每进入一座城市都要投入大量资金。轻资产模式更依赖品牌、招商、运营和管理能力，扩张时需要投入的自有资金更少，收入也更稳定。

问题在于，轻资产模式对运营能力的要求更高。投资者愿意购买REIT份额，基础是项目能够保持客流、出租率和租金回报。

K11的艺术标签可以带来关注，最终仍要靠商户销售和稳定租金证明价值。品牌只能帮助项目吸引消费者，无法长期替代经营效率。

图源：证券时报网

新世界的收租业务目前仍有韧性。2026财年上半年，公司物业投资收入约26.2亿港元，较上年同期略有增长。核心物业能够产生稳定收入，意味着郑家手里还有可以调整的筹码，也给资产证券化留下了空间。

市场接下来需要观察三项变化。净债务能否连续下降，决定资产出售有没有真正改善财务结构。融资成本能否回落，决定公司摆脱高息债务的进度。管理费和持续经营现金流能否增长，则决定轻资产转型能否补上出售物业留下的收入缺口。

如果卖出一批资产后又通过高息融资补充现金，那么新世界只是在延长调整过程，无法真正解决问题。

若债务、利息和资本开支同步下降，同时建立稳定的管理收入，郑家才算完成了从规模扩张向经营效率的转变。

图源：forbes

香港地产商过去习惯依靠土地稀缺、低成本融资和资产升值积累财富。市场环境改变后，庞大的物业组合也可能成为沉重负担。新世界率先承受了高杠杆的压力，如今又率先尝试把成熟商业项目交给资本市场。

郑家不管再卖出多少资产，都已经无法解决新世界的长期问题。

真正影响这家老牌家族命运的，是它能否利用资产处置换来的时间，建立一套依靠运营能力持续产生现金的商业模式。